Par un arrêt rendu le 20 janvier 2016, la Cour d’appel de Paris (RG n°13/23331) affirme que « la clause stipulant la renonciation du preneur à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel ne fait pas échec aux dispositions de l’article L. 145-39 puisqu’elle permet au preneur, dès lors que sont remplies les conditions de la demande de révision, d’obtenir une fixation à la baisse du loyer du bail révisé mais dans la limite du loyer « plancher » convenu ».

Et la cour parisienne d’une part d’en conclure qu’il n’est pas interdit de limiter contractuellement les possibilités de révision légale du loyer, et d’autre part de rejeter, en présence d’une telle clause, une demande révision du loyer initiée par un locataire à un niveau inférieur au « plancher » contractuel.

A contre-courant des derniers apports législatifs en faveur des locataires, la solution consacrée par cet arrêt nous semble surtout non seulement contraire à l’article L. 145-39 c. com., mais également à d’autres textes d’ordre public dont la cour ne n’est pas saisie d’office, et qui ne lui ont semble-t-il pas été soumis.

En sorte que la portée de cet arrêt sera sans doute réduite.

Non envisagée dans le projet de loi présenté en août 2013 par Sylvia Pinel, la modification de la sanction des clauses contraires aux dispositions impératives du statut est née sans bruit et sans véritable débat par un simple amendement adopté au cours des travaux préparatoires en commission.

Mais quelques mots remplacés dans les articles L. 145-15 et L. 145-16 du code de commerce ont suffi à imprimer à la loi du 18 juin 2014 la marque d’une réforme majeure dans le domaine des baux commerciaux.

Qu’on ne s’y trompe pas : la rédaction nouvelle n’a pas seulement corrigé l’inefficacité pratique de l’annulabilité des clauses illicites ; elle a surtout modifié en profondeur la nature de l’ordre public statutaire.

Un an après la promulgation de la loi, il a paru nécessaire d’examiner l’ensemble des impacts, non mesurés par le législateur, du réputé non écrit entré ainsi en force dans le statut. Une sanction qui soulève en effet de nombreuses et délicates questions de principe dans son application.

Et qui va entraîner des changements radicaux dans les pratiques contractuelles et une prévisible recrudescence des contentieux.

Il est couramment admis que deux types de travaux réalisés par le preneur sont susceptibles d’entraîner le déplafonnement du loyer au moment du renouvellement : ceux qui modifient les caractéristiques des lieux loués (article R.145-3 c. com.) et ceux qui améliorent les lieux loués (article R.145-8 c. com.).

Cependant il est admis ces deux types de travaux ne font pas encourir le déplafonnement au même moment.

Alors que les modifications des caractéristiques permettent, si elles sont notables, de déplafonner le loyer dès le premier renouvellement qui suit les travaux, les améliorations ne sont susceptibles d’impliquer le déplafonnement qu’à l’occasion du second renouvellement, sauf si « directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge » (article R.145-8 c. com.).

Mais qu’en est-il lorsque le preneur a réalisé des travaux qui ont tout à la fois modifié et amélioré les lieux loués ?

Franchise de loyer ? Loyer à paliers ? Quelles sont les différences entre ces deux modes contractuels de progression du loyer ? Cet article procède à la synthèse des problématiques et enjeux induits par la stipulation d’un loyer progressif, face au statut des baux commerciaux et au Code monétaire et financier, et propose une redéfinition des critères applicables en la matière.

Les clauses d’indexation sont depuis quelque temps au cœur d’un abondant contentieux, dont la finalité est d’obtenir leur remise en cause, avec toutes les conséquences juridiques et économiques que cela emporte.
Quels sont les principales problématiques soulevées par l’indexation ? Dans quelle mesure peut-on les éviter ?

Invité à la Commission de droit immobilier du Barreau de Paris à s’exprimer sur le sujet, Me Jean-Philippe CONFINO propose ici un tour d’horizon des différents pièges dans lesquels il convient de ne pas tomber.

Cet article propose une synthèse à ce jour des annexes documentaires obligatoires et facultatives en matière de baux commerciaux.