Le défaut de performance énergétique peut relever de la garantie décennale
Les exigences en matière de performance énergétique des bâtiments, issues de la réglementation thermique en vigueur (RT 2012), impliquent des réductions de consommation d’énergie fixe ainsi, pour les constructions neuves, qu’une limite maximale à la consommation énergétique des bâtiments neufs pour le chauffage, la ventilation, la climatisation, la production d’eau chaude sanitaire et l’éclairage.
Dans ce cadre, la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (L. n°2015-992 du 17 août 2015, article 31) insère au code de la construction et de l’habitation, un nouveau cas d’impropriété à la destination relevant de la garantie décennale.
Réflexions sur le réputé non écrit dans le bail commercial après la loi Pinel – AJDI juin 2015
Non envisagée dans le projet de loi présenté en août 2013 par Sylvia Pinel, la modification de la sanction des clauses contraires aux dispositions impératives du statut est née sans bruit et sans véritable débat par un simple amendement adopté au cours des travaux préparatoires en commission.
Mais quelques mots remplacés dans les articles L. 145-15 et L. 145-16 du code de commerce ont suffi à imprimer à la loi du 18 juin 2014 la marque d’une réforme majeure dans le domaine des baux commerciaux.
Qu’on ne s’y trompe pas : la rédaction nouvelle n’a pas seulement corrigé l’inefficacité pratique de l’annulabilité des clauses illicites ; elle a surtout modifié en profondeur la nature de l’ordre public statutaire.
Un an après la promulgation de la loi, il a paru nécessaire d’examiner l’ensemble des impacts, non mesurés par le législateur, du réputé non écrit entré ainsi en force dans le statut. Une sanction qui soulève en effet de nombreuses et délicates questions de principe dans son application.
Et qui va entraîner des changements radicaux dans les pratiques contractuelles et une prévisible recrudescence des contentieux.
La garantie décennale couvre les désordres évolutifs : Cas. 3è civ., 11 mars 2015 (n°13-28351 et 14-14275)
Cet arrêt rappelle, dans un cas où la construction remontait à 1993, que la garantie décennale couvre, après l’expiration du délai d’épreuve de dix ans à compter de la réception de l’ouvrage, les dommages évolutifs… et que les experts judiciaires peuvent engager leur responsabilité civile à l’occasion de l’accomplissement de leur mission.
La loi Pinel et les indices applicables en matière de plafond et d’indexation
La loi du 18 juin 2014 dite « Pinel » interdit l’utilisation de l’indice du coût de la construction pour calculer le plafond du loyer révisé (L.145-38 c. com.) ou celui applicable lors d’une renouvellement (L.145-34 c. com.).
Quelles sont les obligations d’information du maître d’œuvre à l’égard du maître d’ouvrage en matière de sous-traitance ?
L’arrêt rendu le 10 décembre 2014, en matière de sous-traitance, par la 3e chambre civile de la Cour de cassation impose de nouvelles obligations au maître d’oeuvre (Civ. 3e, 10 décembre 2014, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Deux Avenues » c/ Secob, n°13-24892).
L’absence de rappel, dans un contrat d’assurance vie conclu en 1975, du régime de la prescription biennale, ne peut être sanctionnée par l’inopposabilité de ladite prescription à l’assuré
On sait que, dans sa rédaction d’origine issue du décret n°76-667 du 16 juillet 1976, l’article R.112-1 du Code des assurances imposait aux entreprises d’assurance « mentionnées au 5° de l’article L.310-1 », c’est-à-dire « les entreprises d’assurances de toute nature », de rappeler dans leurs polices d’assurance les dispositions relatives à la prescription des actions dérivant du contrat d’assurance, visées aux articles L.114-1 et L.114-2 du Code des assurances.
Ce 5° de l’article L.310-1 du Code des assurances a été abrogé par la loi n°94-5 du 4 janvier 1994 ; mais l’article R.112-1 du Code des assurances est resté, lui, inchangé.
Tous les contrats d’assurance, quelle que soit la catégorie dont ils relèvent, doivent-ils respecter les dispositions de l’article R.112-1 du Code des assurances ?
C’est à cette question qu’a répondu la Cour d’appel de Versailles, aux termes d’un arrêt du 13 novembre 2014, désormais définitif, au sujet d’un contrat d’assurance vie souscrit en 1975.
La qualité d’assuré dans un contrat d’assurance TRC
La police « Tous Risques Chantiers » que souscrit le promoteur ou le maître de l’ouvrage, est une police facultative ayant vocation à couvrir des événements divers susceptibles d’endommager l’ouvrage en cours de chantier (incendie, explosion, dégâts des eaux, défaut de conception ou d’exécution…) à la condition que l’événement soit soudain et brutal et qu’il cause un dommage instantané à l’ouvrage.
Régime juridique des travaux du preneur constituant tout à la fois une modification ET une amélioration des locaux
Il est couramment admis que deux types de travaux réalisés par le preneur sont susceptibles d’entraîner le déplafonnement du loyer au moment du renouvellement : ceux qui modifient les caractéristiques des lieux loués (article R.145-3 c. com.) et ceux qui améliorent les lieux loués (article R.145-8 c. com.).
Cependant il est admis ces deux types de travaux ne font pas encourir le déplafonnement au même moment.
Alors que les modifications des caractéristiques permettent, si elles sont notables, de déplafonner le loyer dès le premier renouvellement qui suit les travaux, les améliorations ne sont susceptibles d’impliquer le déplafonnement qu’à l’occasion du second renouvellement, sauf si « directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge » (article R.145-8 c. com.).
Mais qu’en est-il lorsque le preneur a réalisé des travaux qui ont tout à la fois modifié et amélioré les lieux loués ?
Agents immobiliers : attention aux conséquences du changement de débiteur de la commission au cours des négociations
Les agents immobiliers n’ignorent pas le caractère rigoureux des dispositions auxquelles ils sont soumis par application de la loi n˚ 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi « Hoguet » et de son décret d’application n˚ 72-678 du 20 juillet 1972, en ce qui concerne tant les conditions d’exercice de la profession que les conditions d’exigibilité de leur rémunération. Toutefois, même les plus avisés d’entre eux peuvent encore se laisser surprendre par l’interprétation très stricte de ces textes à laquelle se livrent constamment les juridictions de l’ordre judiciaire, notamment la plus haute d’entre elles.
C’est ainsi que par un arrêt en date du 24 avril 2013, la première chambre civile de la Cour de cassation n’a pas hésité à prononcer la cassation d’un arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (CA Aix-en-Provence, 20 septembre 2011, n˚ 10/13 311) qui avait reconnu le droit à rémunération de l’agent immobilier, dûment mandaté, par l’entremise duquel avait été réalisée la vente d’un terrain à bâtir, au motif que le débiteur de la commission de l’agent désigné dans l’acte constatant l’engagement des parties n’était pas le même que celui prévu dans le mandat.
Les loyers progressifs et les règles statutaires et monétaires
Franchise de loyer ? Loyer à paliers ? Quelles sont les différences entre ces deux modes contractuels de progression du loyer ? Cet article procède à la synthèse des problématiques et enjeux induits par la stipulation d’un loyer progressif, face au statut des baux commerciaux et au Code monétaire et financier, et propose une redéfinition des critères applicables en la matière.