Les parties à une sous-location commerciale soumise au statut peuvent, selon un arrêt de la Cour de cassation, valablement convenir d’une durée inférieure à la durée restant à courir du bail principal. Le statut reste néanmoins applicable au sous-bail pour le surplus.

Une sous-location avait été consentie le 18 mai 2005 par un locataire, lui-même titulaire d’un bail commercial de neuf ans, pour une durée devant se terminer non pas à l’expiration du bail principal mais à l’expiration de sa seconde période triennale, le 26 mai 2009. La convention de sous-location avait ainsi une durée d’un peu plus de quatre ans devant prendre fin trois ans avant l’expiration du bail principal.

Le sous-locataire a entendu mettre fin au bail à la date convenue (26 mai 2009) et pour ce faire a délivré congé, mais par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et sans respecter le préavis imposé par l’article L. 145-9 du code de commerce, ce qui lui a été opposé par le bailleur et l’a amené à délivrer un second congé (cette fois par acte extra-judiciaire et pour une fin de trimestre en respectant un délai de 6 mois) pour le 31 décembre 2009.

Un contentieux est né quant à la validité du premier congé et à la date d’effet du second. Le sous-locataire soutenait que le bail avait pris fin le 26 mai 2009 et que le défaut de respect du formalisme du congé de l’article L.145-9 du code de commerce ne pouvait lui être opposé, le statut n’étant pas applicable selon lui dans la mesure où les parties y avaient nécessairement renoncé en stipulant une durée inférieure à neuf ans.

Le bailleur, pour sa part, estimait que le premier congé donné pour le 26 mai 2009 ne pouvait avoir d’effet à défaut de respecter les formes et délais prescrits par le statut et que le second congé ne pouvait avoir effet que pour la fin de la période triennale en cours, soit le 18 mars 2011, considérant ainsi que nonobstant la durée convenue par les parties, les dispositions d’ordre public de l’article L.145-4 du code de commerce devaient s’appliquer (durée de neuf ans et faculté de sortie triennale).

Les juges de la cour d’appel de Paris avaient considéré que le bail avait pris fin à l’échéance contractuellement prévue, s’était ensuite tacitement « reconduit » (= prolongé) et qu’il pouvait dès lors y avoir été mis fin par le second congé valablement délivré, la stipulation par les parties d’une durée inférieure à la durée de neuf ans prévue par le statut ne pouvant valoir renonciation au statut des baux commerciaux, lequel impose la délivrance d’un congé dans les formes prescrites par l’article L.145-9 du code de commerce.

La Cour de cassation approuve cette décision et rejette le pourvoi du sous-locataire en affirmant, dans un attendu aussi bref qu’inédit, « qu’un sous-bail commercial peut être conclu pour une durée inférieure à celle, restant à courir, du bail principal (…). »

Pour aller plus loin, voir notre commentaire complet de cet arrêt dans « Baux commerciaux 2017 », Editions Législatives