Articles de doctrine, actualités juridiques, sélection d’arrêts, mais aussi vie du cabinet…


Retrouvez sur cette page la tribune du CABINET CONFINO en baux commerciaux et immobilier d’entreprise.


Actualités & articles

19 mars 2018 | Baux commerciaux

Civ. 3, 9 mars 2018, sur le lissage des loyers déplafonnés

Le dispositif dit de « lissage du déplafonnement », prévu par la loi « Pinel » du 18 juin 2014, permet de limiter, dans certains cas, les hausses de loyer consécutives à un déplafonnement. La règle, d’apparence simple, limite la hausse à une variation de 10% du loyer de l’année précédente, sauf évidemment lorsque la différence entre la valeur […]

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25 février 2018 | Cabinet

EDF renégocie un bail de bureaux à Nanterre

Le Cabinet assiste EDF dans la renégociation d’un bail de bureaux à Nanterre, portant sur un ensemble immobilier de 25.000 m². Rappel : le cabinet entendant respecter la confidentialité des affaires, ne sont citées sur le site que quelques-unes de celles qui ont été rendues publiques par la presse professionnelle.

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24 novembre 2017 | Baux commerciaux, Cabinet

Baux commerciaux 2018 – Les dernières actualités

L’ouvrage « Baux commerciaux 2018 » rédigé par le CABINET CONFINO va paraître le 13 décembre prochain aux Editions Législatives. Vous y découvrirez l’essentiel des dernières actualités légales et jurisprudentielles de la matière, ainsi que des modèles 100% mis à jour.

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30 avril 2017 | Cabinet

EDF prend à bail 10.000 m² de bureaux à Nanterre

EDF prend à bail environ 10.000 m² de bureaux complémentaires à Nanterre. Le cabinet conseillait EDF Rappel : le cabinet entendant respecter la confidentialité des affaires, ne sont citées sur le site que quelques-unes de celles qui ont été rendues publiques par la presse professionnelle.

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2 novembre 2016 | Baux commerciaux

Parution de l’ouvrage « Baux commerciaux 2017 »

Le CABINET CONFINO, vient d’éditer aux Editions Législatives, un nouvel ouvrage dédié aux dernières actualités jurisprudentielles et pratiques en matière de baux commerciaux.

Grâce à sa présentation originale et pratique, cet ouvrage répond de façon concrète et précise aux questions soulevées par les dernières nouveautés de la matière, avec désormais un recul sur les lois PINEL et MACRON, et une analyse pratique de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats.

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25 septembre 2016 | Baux commerciaux

CA ROUEN, 25 mars 2016 : Sauf clause expresse, les travaux de sécurité incendie n’incombent pas au preneur

Par arrêt du 17 mars 2016, la cour d’appel de Rouen a confirmé la décision des premiers juges en considérant que si le bail contient en l’espèce notamment une clause stipulant que le preneur s’engage à se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la […]

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24 août 2016 | Cabinet

EDF prend à bail 25.000 m² de bureaux à Nanterre

EDF prend à bail 25.000 m² de bureaux à Nanterre. Le cabinet conseillait EDF. Rappel : le cabinet entendant respecter la confidentialité des affaires, ne sont citées sur le site que quelques-unes de celles qui ont été rendues publiques par la presse professionnelle.

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15 juillet 2016 | Baux commerciaux

Cass. com., 1er mars 2016, n° 14-14.716 : Validité de la cession de bail dont le formalisme contractuel n’a pas été respecté

Dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire, le tribunal de commerce avait ordonné la cession des actifs de la société en difficulté au profit d’un repreneur dans les termes de l’offre de ce dernier incluant notamment la reprise d’un bail commercial attaché à l’un des fonds de commerce. L’administrateur régularisa ensuite cette cession du […]

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2 juin 2016 | Immobilier

Civ. 3ème, 16 septembre 2015, n° 14-20461 : sur la renonciation par le bailleur à son droit d’option.

Le silence du bailleur qui, après une demande de renouvellement formée par son locataire aux mêmes conditions de loyer, ne demande pas lui-même une modification du loyer, ne vaut pas acquiescement définitif de sa part au renouvellement du bail et ne fait pas obstacle à son droit d’en refuser ultérieurement le renouvellement. Pour aller plus […]

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10 mai 2016 | Baux commerciaux

Cass. Com., 17 mars 2016, n°14-24.748 : La durée de la sous-location soumise au statut

Les parties à une sous-location commerciale soumise au statut peuvent, selon un arrêt de la Cour de cassation, valablement convenir d’une durée inférieure à la durée restant à courir du bail principal. Le statut reste néanmoins applicable au sous-bail pour le surplus. Une sous-location avait été consentie le 18 mai 2005 par un locataire, lui-même […]

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14 avril 2016 | Baux commerciaux

La révision L. 145-39 en présence d’un plancher de révision

Par un arrêt rendu le 20 janvier 2016, la Cour d’appel de Paris (RG n°13/23331) affirme que « la clause stipulant la renonciation du preneur à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel ne fait pas échec aux dispositions de l’article L. 145-39 puisqu’elle permet au preneur, dès lors que sont remplies les conditions de la demande de révision, d’obtenir une fixation à la baisse du loyer du bail révisé mais dans la limite du loyer « plancher » convenu ».

Et la cour parisienne d’une part d’en conclure qu’il n’est pas interdit de limiter contractuellement les possibilités de révision légale du loyer, et d’autre part de rejeter, en présence d’une telle clause, une demande révision du loyer initiée par un locataire à un niveau inférieur au « plancher » contractuel.

A contre-courant des derniers apports législatifs en faveur des locataires, la solution consacrée par cet arrêt nous semble surtout non seulement contraire à l’article L. 145-39 c. com., mais également à d’autres textes d’ordre public dont la cour ne n’est pas saisie d’office, et qui ne lui ont semble-t-il pas été soumis.

En sorte que la portée de cet arrêt sera sans doute réduite.

26 mars 2016 | Baux commerciaux

CJUE, 26 nov. 2015, aff. C-345/14 : Sur les clauses de non-concurrence dans les baux de centres commerciaux

Les baux de locaux situés en centres commerciaux ou en lotissements commerciaux contiennent fréquemment des clauses interdisant au preneur d’y exercer des activités commerciales de nature à concurrencer directement ou indirectement des activités déjà présentes. A l’inverse, certains utilisateurs puissants conditionnent la prise à bail de locaux situés dans des centres commerciaux ou des ensembles […]

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19 février 2016 | Cabinet, Immobilier

AG REAL ESTATE vend un immeuble loué à H&M

Le cabinet assiste la société AG REAL ESTATE dans le cadre de la vente de l’immeuble du 62 rue de la République à Lyon (locaux commerciaux d’environ 2 000 m² répartis sur 3 étages) loué à la société H&M.

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30 janvier 2016 | Baux commerciaux

TGI Bordeaux, 2 déc. 2015 : Les clauses soumettant la fixation du loyer de base à l’article L. 145-33 sont-elles efficaces ?

Le loyer variable, encore appelé « clause-recettes », est un loyer : – soit entièrement fixé à un pourcentage du chiffre d’affaires (loyer variable pur) ; – soit, beaucoup plus fréquemment, composé d’une partie fixe, appelée loyer de base ou loyer minimum garanti, et d’une partie variable correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires du […]

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15 janvier 2016 | Baux commerciaux

CA PARIS, 4 nov. 2015 : Les loyers indexés ne peuvent pas servir d’éléments de comparaison pour déterminer la valeur locative

Un bailleur avait initialement refusé le renouvellement à son locataire mais avait, après expertise judiciaire et fixation en première instance des indemnités d’éviction et d’occupation, exercé son droit de repentir pour finalement offrir le renouvellement moyennant un loyer revalorisé. Délesté de la question du montant de l’indemnité d’éviction, le litige en cause d’appel était donc […]

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20 décembre 2015 | Baux commerciaux

CA PARIS, 17 nov. 2015 : Le bailleur est tenu de délivrer au preneur un local conforme à la réglementation en vigueur et qui lui permette d’exercer l’activité prévue au bail.

Un propriétaire a consenti à un commerçant un bail commercial portant sur deux lots au sein d’une galerie commerciale qui a fait l’objet, ultérieurement, d’un arrêté municipal prescrivant sa fermeture au public pour des motifs de sécurité. Le locataire n’ayant pas réglé ses loyers, le bailleur lui a fait signifier un commandement de payer visant […]

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16 décembre 2015 | Baux commerciaux, Cabinet

Le Groupe Giboire donne à bail 2800m² à Paris

Le Cabinet assiste le GROUPE GIBOIRE dans la négociation de son bail au profit de VOITURES NOIRES.

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15 novembre 2015 | Baux commerciaux, Cabinet

Bla Bla Car prend à bail l’immeuble #Cloud

Le Cabinet assiste BlaBlaCar dans sa prise à bail de l’imeuble #Cloud.

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10 septembre 2015 | Baux commerciaux

Parution de l’ouvrage « Baux commerciaux 2016 : ce qui change en pratique »

Le CABINET CONFINO, en partenariat avec les Editions Législatives et le Dictionnaire Permanent Droit des Affaires, vient d’éditer un hors série dédié aux récentes évolutions législatives et jurisprudentielles en matière de baux commerciaux.

Grâce à sa présentation originale et pratique, ce broché répond de façon concrète et précise aux questions soulevées par les dernières évolutions de la matière, notamment les lois PINEL et MACRON.

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29 août 2015 | Immobilier

Le défaut de performance énergétique peut relever de la garantie décennale

Les exigences en matière de performance énergétique des bâtiments, issues de la réglementation thermique en vigueur (RT 2012), impliquent des réductions de consommation d’énergie fixe ainsi, pour les constructions neuves, qu’une limite maximale à la consommation énergétique des bâtiments neufs pour le chauffage, la ventilation, la climatisation, la production d’eau chaude sanitaire et l’éclairage.

Dans ce cadre, la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (L. n°2015-992 du 17 août 2015, article 31) insère au code de la construction et de l’habitation, un nouveau cas d’impropriété à la destination relevant de la garantie décennale.

3 juillet 2015 | Baux commerciaux

Réflexions sur le réputé non écrit dans le bail commercial après la loi Pinel – AJDI juin 2015

Non envisagée dans le projet de loi présenté en août 2013 par Sylvia Pinel, la modification de la sanction des clauses contraires aux dispositions impératives du statut est née sans bruit et sans véritable débat par un simple amendement adopté au cours des travaux préparatoires en commission.

Mais quelques mots remplacés dans les articles L. 145-15 et L. 145-16 du code de commerce ont suffi à imprimer à la loi du 18 juin 2014 la marque d’une réforme majeure dans le domaine des baux commerciaux.

Qu’on ne s’y trompe pas : la rédaction nouvelle n’a pas seulement corrigé l’inefficacité pratique de l’annulabilité des clauses illicites ; elle a surtout modifié en profondeur la nature de l’ordre public statutaire.

Un an après la promulgation de la loi, il a paru nécessaire d’examiner l’ensemble des impacts, non mesurés par le législateur, du réputé non écrit entré ainsi en force dans le statut. Une sanction qui soulève en effet de nombreuses et délicates questions de principe dans son application.

Et qui va entraîner des changements radicaux dans les pratiques contractuelles et une prévisible recrudescence des contentieux.

17 juin 2015 | Baux commerciaux, Cabinet

Lina’s ouvre un nouveau restaurant

Le Cabinet assiste un bailleur privé pour la prise à bail d’un restaurant LINA’S.

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28 mai 2015 | Immobilier

La garantie décennale couvre les désordres évolutifs : Cas. 3è civ., 11 mars 2015 (n°13-28351 et 14-14275)

Cet arrêt rappelle, dans un cas où la construction remontait à 1993, que la garantie décennale couvre, après l’expiration du délai d’épreuve de dix ans à compter de la réception de l’ouvrage, les dommages évolutifs… et que les experts judiciaires peuvent engager leur responsabilité civile à l’occasion de l’accomplissement de leur mission.

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10 mai 2015 | Baux commerciaux, Cabinet

EDF prend à bail l’immeuble LE SPALLIS

Le cabinet conseille EDF dans sa prise à bail de l’immeuble.

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12 avril 2015 | Baux commerciaux, Cabinet

AG REAL ESTATE donne à bail 60.000m² à BUT

Bail par la société AG REAL ESTATE MANAGEMENT à la société BUT d’une plateforme logistique d’environ 60 000 m² au sein de la ZAC de Syntex Parc sur la commune de Pusignan (69). Le cabinet conseillait AG REF. Rappel : le cabinet entendant respecter la confidentialité des affaires, ne sont citées sur le site que […]

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31 mars 2015 | Baux commerciaux

La loi Pinel et les indices applicables en matière de plafond et d’indexation

La loi du 18 juin 2014 dite « Pinel » interdit l’utilisation de l’indice du coût de la construction pour calculer le plafond du loyer révisé (L.145-38 c. com.) ou celui applicable lors d’une renouvellement (L.145-34 c. com.).

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20 janvier 2015 | Immobilier

Quelles sont les obligations d’information du maître d’œuvre à l’égard du maître d’ouvrage en matière de sous-traitance ?

L’arrêt rendu le 10 décembre 2014, en matière de sous-traitance, par la 3e chambre civile de la Cour de cassation impose de nouvelles obligations au maître d’oeuvre (Civ. 3e, 10 décembre 2014, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Les Deux Avenues » c/ Secob, n°13-24892).

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1 décembre 2014 | Cabinet

L’absence de rappel, dans un contrat d’assurance vie conclu en 1975, du régime de la prescription biennale, ne peut être sanctionnée par l’inopposabilité de ladite prescription à l’assuré

On sait que, dans sa rédaction d’origine issue du décret n°76-667 du 16 juillet 1976, l’article R.112-1 du Code des assurances imposait aux entreprises d’assurance « mentionnées au 5° de l’article L.310-1 », c’est-à-dire « les entreprises d’assurances de toute nature », de rappeler dans leurs polices d’assurance les dispositions relatives à la prescription des actions dérivant du contrat d’assurance, visées aux articles L.114-1 et L.114-2 du Code des assurances.

Ce 5° de l’article L.310-1 du Code des assurances a été abrogé par la loi n°94-5 du 4 janvier 1994 ; mais l’article R.112-1 du Code des assurances est resté, lui, inchangé.

Tous les contrats d’assurance, quelle que soit la catégorie dont ils relèvent, doivent-ils respecter les dispositions de l’article R.112-1 du Code des assurances ?

C’est à cette question qu’a répondu la Cour d’appel de Versailles, aux termes d’un arrêt du 13 novembre 2014, désormais définitif, au sujet d’un contrat d’assurance vie souscrit en 1975.

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12 novembre 2014 | Immobilier

La qualité d’assuré dans un contrat d’assurance TRC

La police « Tous Risques Chantiers » que souscrit le promoteur ou le maître de l’ouvrage, est une police facultative ayant vocation à couvrir des événements divers susceptibles d’endommager l’ouvrage en cours de chantier (incendie, explosion, dégâts des eaux, défaut de conception ou d’exécution…) à la condition que l’événement soit soudain et brutal et qu’il cause un dommage instantané à l’ouvrage.

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10 juillet 2014 | Baux commerciaux

Régime juridique des travaux du preneur constituant tout à la fois une modification ET une amélioration des locaux

Il est couramment admis que deux types de travaux réalisés par le preneur sont susceptibles d’entraîner le déplafonnement du loyer au moment du renouvellement : ceux qui modifient les caractéristiques des lieux loués (article R.145-3 c. com.) et ceux qui améliorent les lieux loués (article R.145-8 c. com.).

Cependant il est admis ces deux types de travaux ne font pas encourir le déplafonnement au même moment.

Alors que les modifications des caractéristiques permettent, si elles sont notables, de déplafonner le loyer dès le premier renouvellement qui suit les travaux, les améliorations ne sont susceptibles d’impliquer le déplafonnement qu’à l’occasion du second renouvellement, sauf si « directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge » (article R.145-8 c. com.).

Mais qu’en est-il lorsque le preneur a réalisé des travaux qui ont tout à la fois modifié et amélioré les lieux loués ?

20 août 2013 | Baux commerciaux, Cabinet

AGEAS prend à bail 3.300m² de bureaux à La Défense

Conseillé par le Cabinet, Ageas installe son nouveau siège social dans un immeuble d’Unibail.

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2 août 2013 | Baux commerciaux, Cabinet

VALLOUREC prend à bail 4700m² de bureaux à ROISSY

Assisté par le Cabinet, le groupe VALLOUREC prend à bail environ 4700 m² de bureaux à Roissy pour l’une de ses filiales.

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7 juillet 2013 | Immobilier

Agents immobiliers : attention aux conséquences du changement de débiteur de la commission au cours des négociations

Les agents immobiliers n’ignorent pas le caractère rigoureux des dispositions auxquelles ils sont soumis par application de la loi n˚ 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi « Hoguet » et de son décret d’application n˚ 72-678 du 20 juillet 1972, en ce qui concerne tant les conditions d’exercice de la profession que les conditions d’exigibilité de leur rémunération. Toutefois, même les plus avisés d’entre eux peuvent encore se laisser surprendre par l’interprétation très stricte de ces textes à laquelle se livrent constamment les juridictions de l’ordre judiciaire, notamment la plus haute d’entre elles.

C’est ainsi que par un arrêt en date du 24 avril 2013, la première chambre civile de la Cour de cassation n’a pas hésité à prononcer la cassation d’un arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (CA Aix-en-Provence, 20 septembre 2011, n˚ 10/13 311) qui avait reconnu le droit à rémunération de l’agent immobilier, dûment mandaté, par l’entremise duquel avait été réalisée la vente d’un terrain à bâtir, au motif que le débiteur de la commission de l’agent désigné dans l’acte constatant l’engagement des parties n’était pas le même que celui prévu dans le mandat.

3 juin 2013 | Baux commerciaux

Les loyers progressifs et les règles statutaires et monétaires

Franchise de loyer ? Loyer à paliers ? Quelles sont les différences entre ces deux modes contractuels de progression du loyer ? Cet article procède à la synthèse des problématiques et enjeux induits par la stipulation d’un loyer progressif, face au statut des baux commerciaux et au Code monétaire et financier, et propose une redéfinition des critères applicables en la matière.

6 décembre 2012 | Baux commerciaux

Les pièges de l’indexation

Les clauses d’indexation sont depuis quelque temps au cœur d’un abondant contentieux, dont la finalité est d’obtenir leur remise en cause, avec toutes les conséquences juridiques et économiques que cela emporte.
Quels sont les principales problématiques soulevées par l’indexation ? Dans quelle mesure peut-on les éviter ?

Invité à la Commission de droit immobilier du Barreau de Paris à s’exprimer sur le sujet, Me Jean-Philippe CONFINO propose ici un tour d’horizon des différents pièges dans lesquels il convient de ne pas tomber.

20 septembre 2012 | Immobilier

La résiliation unilatérale d’un marché pour manquements répétés de l’entreprise principale à son obligation de faire respecter les normes de sécurité

Réf. : Cass. civ. 3, 23 mai 2012, n˚ 11-13.011, FS-P+B (N° Lexbase : A0679IM4)

La défaillance de l’entreprise principale à faire respecter par ses sous-traitants les prescriptions en vigueur en matière de sécurité des ouvriers et de prévention des accidents, est constitutive d’une tromperie sur la qualité d’exécution des travaux, susceptible d’autoriser le maître de l’ouvrage, sur le fondement de l’article 22.1.2.1 de la norme Afnor P 03-001 lorsqu’elle est applicable, à notifier à l’entreprise la résiliation unilatérale du contrat à ses torts et sans mise en demeure préalable.

Telle est la solution consacrée par un arrêt rendu le 23 mai 2012 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

10 février 2012 | Baux commerciaux, Cabinet

La mise en oeuvre de la clause résolutoire pour non paiement de loyers et charges postérieurs au jugement de liquidation judiciaire du preneur commerçant et l’octroi de délais

Cass. com., 6 décembre 2011, n˚ 10-25.689, F-P+B

L’article L. 622-14 du Code de commerce régit les modalités de la résiliation du bail affecté aux locaux de l’entreprise sous sauvegarde ou en redressement judiciaire. Ses alinéas 3 à 5 sont applicables à la liquidation judiciaire par renvoi de l’article L. 641-12, 3˚. En vertu de ces dispositions, le bailleur qui entend demander la résiliation du bail ou la constatation de sa résiliation de plein droit pour défaut de paiement de loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, ne peut agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement intervient dans ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation.

L’arrêt commenté tranche la question de l’articulation de ces dispositions avec le jeu de l’article L. 145-41 du Code de commerce qui permet au juge d’accorder au preneur défaillant des délais de grâce suspendant l’acquisition de la clause résolutoire, dans les conditions définies à l’article 1244-1 du Code civil : les dispositions spécifiques à la procédure collective évincent-elles la règle de droit commun qui autorise la suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi au débiteur de délais de paiement ?

1 décembre 2011 | Baux commerciaux

Les obligations et précautions documentaires dans la rédaction du bail commercial

Cet article propose une synthèse à ce jour des annexes documentaires obligatoires et facultatives en matière de baux commerciaux.