Les baux de locaux situés en centres commerciaux ou en lotissements commerciaux contiennent fréquemment des clauses interdisant au preneur d’y exercer des activités commerciales de nature à concurrencer directement ou indirectement des activités déjà présentes.

A l’inverse, certains utilisateurs puissants conditionnent la prise à bail de locaux situés dans des centres commerciaux ou des ensembles tertiaires « sensibles », à l’engagement par le bailleur de ne pas louer d’autres locaux pour l’exploitation de commerces susceptibles de constituer pour eux une menace concurrentielle. Ces clauses de non-concurrence ou d’exclusivité sont valables dès lors qu’elles sont proportionnées aux intérêts à protéger et ne constituent pas, par leur étendue dans le temps, dans l’espace et quant aux activités concernées, une atteinte excessive au principe général, à valeur constitutionnelle, de liberté du commerce et de l’industrie.

Par un arrêt du 26 nov. 2015, la CJUE affirme que la clause, insérée dans un bail commercial portant sur un lot d’un centre commercial, interdisant au bailleur de donner à bail d’autres lots à des concurrents de son locataire, ne constitue pas un accord anticoncurrentiel par son objet au sens de l’article 101, §1 du Traité de fonctionnement de l’Union européenne, mais peut constituer un tel accord par son effet.

Pour aller plus loin, voir notre commentaire de cette décision dans l’ouvrage Baux commerciaux 2017, Editions Législatives.