Le loyer variable, encore appelé « clause-recettes », est un loyer :
– soit entièrement fixé à un pourcentage du chiffre d’affaires (loyer variable pur) ;
– soit, beaucoup plus fréquemment, composé d’une partie fixe, appelée loyer de base ou loyer minimum garanti, et d’une partie variable correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire (loyer binaire).

Selon les clauses, les deux composantes du loyer binaire sont :
– tantôt alternatives : le bailleur perçoit la plus élevée des deux ;
– tantôt cumulatives : le bailleur perçoit les deux.

L’efficacité de telles clauses divise les juges du fond. Alors que certaines juridictions leur reconnaissent un plein effet à condition qu’elles soient claires et précises, d’autres leur dénient par principe toute effectivité.

Dans son jugement du 2 décembre 2015, le Juge des loyers commerciaux du TGI de Bordeaux prend clairement position en faveur de leur efficacité (RG n°14/09219).

Pour aller plus loin, voir notre commentaire complet dans « Baux commerciaux 2017 », Editions Législatives